借地に建つ物件を相続する人は要チェック!借地権がない場合とは?

借地に建てられた住宅などの物件を相続したものの、「借地権はどうなるのか」と気になっている人もいるのではないでしょうか。借地権とは、他人から土地を借りてそこに自分所有の建物を建てられる権利のこと。平成4年に借地権を規定する法律が変わったため、新法に基づく借地権と旧法によるものとが混在し、大変わかりにくい状態です。

そこで、ここでは「借地権がない」というケースについて詳しく解説します。

賃借権と地上権の違いとは?

借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があります。「賃借権」はその名の通り賃借の契約によって得る権利で、契約を結んだ相手にしか主張できません。一戸建て住宅でよくみられる借地権といえるでしょう。登記請求権がなく、地主が承認しない限り登記ができないのが特徴です。

一方、マンションなどに設定されているのが「地上権」です。物権なので登記をすることが可能で、強い権利を主張できます。自由に譲渡でき、地主に承諾を得る必要はありません。実際の借地権はほとんどが「賃借権」なので、この記事では主に「賃借権」について説明します。

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借地権の新法と旧法の違いとは?

借地権はそれを得た時期によって適用される法律が違います。平成4年8月より前に得た借地権については旧「借地法」が、それ以後の借地権には「借地借家法」が適用されるのです。旧法下の借地権は、新法が施行された後も引き続き旧法の対象となります。

旧「借地法」は、土地を借りる借地人に対して非常に有利な内容となっており、「1度土地を貸したら2度と戻ってこない」といわれることもあるほどです。そもそも、旧「借地法」では正式な契約書を作らなくても、借地権が成立する仕組みでした。

たとえば、木造の建物などの「非堅固建物」を建てる目的で土地を借りる場合なら、初回の契約期間は最低20年以上、契約期間について合意がない場合の借地権存続期間は30年となっています。また、2回目以降の更新期間は20年と長期の権利が保証されているのです。

これに加えて、正当な理由がないと地主が契約更新を拒否できないのも大きなポイントです。時代とともに土地の権利に対する国民の意識が高まり、地主の権利を強める必要性が出てきました。こうして生まれたのが新しい「借地借家法」です。

「借地借家法」に基づく借地権には大きく2種類あり、普通借地権と定期借地権に分けられます。一言でいうと普通借地権は「契約期間が満了したときに更新できる」借地権であり、定期借地権は基本的に「契約期間が満了したときに更新できない」借地権といえるでしょう。

借地権における対抗要件について知ろう

土地が高騰していることもあって、貸した土地を売却したりほかの人に貸したりしたいと考える地主も増えています。そんな地主に退去を要求されたときに借地権を主張するためには、対抗要件を満たす必要があるでしょう。

対抗要件を満たせないのが、いわゆる「借地権がない」という状態です。そもそも、旧法における借地権は借地人を守るためにできた制度でした。明治42年に「建物保護法」が制定されるまでは、地主が変わって新しい地主に立ち退きを請求されると出ていかざるを得ない状態だったのです。

「建物保護法」によって、建物の登記を行っていれば新しい地主に対抗できるようになりました。「建物保護法」は平成4年の「借地借家法」施行によって廃止されましたが、借地借家法10条1項で「土地の上に借地人が登記した建物を所有しているときは、第三者に対抗できる」という規定を定めており、これは旧法下の借地権にも適用されます。

新「借地借家法」では借地権の対抗要件として下記の2つを定めています。1.その借地上に建物が存在していること2.その建物が借地人の名義で登記されていること適用となる法律の違いにかかわらず、借地期間中に建物が滅失しても借地権がなくなることはありません。

ただし、建物が朽ち果てて住めなくなったような場合、旧法下での契約では借地権が消滅する場合があるため注意しましょう。

借地権を相続したときに確認するポイントを押さえよう

借地権は一般的な相続の対象となり、相続人が借地権を引きつぐことが可能です。このとき、地主には通知をするだけで良く、許可をもらう必要も新たな契約を結ぶ必要もありません。とはいえ、建物については名義変更の登記(相続登記)が必要です。

トラブルを防ぐ意味でも、忘れずに相続登記を済ませましょう。借地に建てられた住宅を相続した場合、まずはその借地権が旧法下のものか新法の対象なのかを明確にしなくてはなりません。平成4年8月以降に発生した借地権であれば、賃貸借契約を締結することが前提となっているので契約書を探しましょう。

新法下の借地権で賃貸借契約書がみつからないと、手続きがスムーズに進まないことがあります。地主のなかには、相続をきっかけとして新法に基づく契約を結び直したいと考える人もいるかもしれませんね。しかし、旧法で結ばれた借地契約を新法で契約し直すことは法的に認められていません。

そもそも、借地人に不利になりがちな新法による再締結を容認するような人はあまりいないでしょう。

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借地権がないケースとは!

旧法では借地権の成立に契約書が不要だったため、「正式な契約書がみつからない」という場合も少なくありません。そのような場合は、建物の登記が適切にされているかどうかを確かめておくことが重要です。建物の登記名義人が借地権の被相続人と同じなら問題ありませんが、そうでない場合は地主に対して対抗できないおそれが出てきます。

たとえば、建物の所有名義人が借地人の妻や子になっている場合は対抗できません。よくあるトラブルとして、相続登記をしていないために建物が祖父の名義になっていたり親戚との共有名義になっていたりするケースがあります。

このような場合は、必要な相続登記や共有登記者との調整が必要になってくるでしょう。一方、「借地権を持っているなら地代を払ってきたはずだ」と考えられるため、そのときの領収書や支払い記録をみつけるのも1つの方法です。

しかし、土地を「使用貸借契約」によって借りていた場合は注意しなくてはなりません。「使用貸借契約」とは無料で貸し借りをする契約のこと。かつては、このような契約で土地を借りて住んでいた人もいたのです。代金を支払って貸し借りする「賃貸借」と違って、「使用貸借契約」の場合は借り手の権利が非常に不安定で、地主に対抗できない可能性も低くありません。

借地権の相続では登記や地代の記録が大切!

借地に建った建物を相続するときは、登記の有無や地代の記録について確認することが大切です。対抗要件を満たせないと、地主に退去を求められたときに権利を主張できなくなってしまいます。特に相続登記をめんどうに思って先送りしているうちに、うやむやになってしまうケースが多いので注意しましょう。