借地権の譲渡承諾料について知っておきたいこと

他人から借りた土地に建物を建てる場合は借地権という権利を取得する必要があるのですが、例えばその土地から引越しをする場合などは、借地権を第三者に譲渡することも出来ます。しかしその際に問題になってくるのが、地主に対して、譲渡の承諾を得たりそのための料金を支払う必要が出てくることです。

ですのでここでは、借地権の譲渡承諾料に関することを分かりやすく紹介します。

借地権の譲渡には地主の承諾が必要

そもそも借地権というのは、土地を借りるために借地人が地主から得る権利であり、借地人は第三者にその権利を譲渡することも可能なのですが、その際は地主から承諾を得る必要があります。このことは民法でも定められており、もし地主からの承諾を得ることなく第三者へ譲渡してしまった場合、地主は、借地人との間で交わしていた借地契約を解除することが出来るようになっているのです。

地主からしてみれば、その土地はあくまでも貸しているだけなので、勝手にその土地を借りる権利を知らない人に渡されると困るわけです。また、借地の上に建てられている建物を譲渡する場合についても、その建物と一緒に借地権の譲渡も行われるとみなされるため、やはり先ほどの説明と同じように地主からの承諾が必要になります。

そして、第三者へ借地権の譲渡を行う場合は、その承諾を地主から得るための対価として「譲渡承諾料」というものが発生するのです。つまり、借地権という権利を譲渡するだけでも費用がかかってしまうということであり、ただ売却するだけでは済まないということです。

「譲渡承諾料」とは何か

借地権の「譲渡承諾料」というのは、文字通り、地主に対して、借地権を譲渡することを承諾してもらうための料金のことであり、一般的な借地権売買では、この譲渡承諾料が必要になると言われています。そしてその承諾を得ることが出来て初めて、借地権付きの建物というものは、元の借地権者から新しい借地権者に引き渡すことが出来るのです。

また、譲渡承諾料は、他にも「名義書換料」や「名義変更料」と呼ばれることもありますが、同じことを意味していると考えてよいでしょう。借地権の売却をする時は、地主と条件交渉を行うことになりますが、その際は譲渡承諾料をいくらにするのかということや、譲渡後の契約内容についての取り決めをすることが必要になるでしょう。

そしてこの取り決めを行う際に、お互いの主張に相違が生じるなどしてスムーズに話が進まない場合は、譲渡の承諾を得ることや借地権の売買そのものが難しくなることもあります。基本的には、地主の承諾が得られなければ売却が出来ないことになるため、出来るだけ話し合いでトラブルが起こらないようにする配慮も必要になるでしょう。

また地主との取り決めについては、物件の個別的な事情もあるため、どんな取り決めにするのかは物件ごとに変わってくるということが言えます。

地主が承諾しない場合について

借地権の譲渡には、地主の承諾が必要になりますが、何らかの理由により承諾を拒否されるというケースもあり得ます。例えば、新たに借地権が渡る相手が、地代を支払えない可能性があると考えられる場合や、反社会的勢力に所属している場合などは、地主が承諾を拒否する理由になり得るでしょう。

誰でも、厄介な人物を相手にするのは嫌ですし、出来るだけトラブルを避けたいと考えるのは当然のことです。ですので、借地権の譲渡をする場合は、譲渡する相手がまともな人物かどうかということも、地主から承諾を得るためには重要なことになるということが言えるでしょう。

しかし、第三者が新たに借地権を取得したとしても地主側が不利になる恐れがないと認められるのに拒否されたという場合は、裁判所において「承諾に代わる許可の裁判」というものを求めることが可能になります。特に問題がない人物に譲渡する場合は、地主が拒む理由はないとみなされるため、裁判所における手続きによって譲渡を進めることが出来るというわけです。

またこの裁判では、譲渡を許可するかどうかの判断がなされると同時に、譲渡を行おうとしている借地人に対して譲渡承諾料を支払うことが命じられることもあると言えるでしょう。

譲渡承諾料の目安はどれぐらいなのか

借地権の譲渡を地主に許可してもらう際には「譲渡承諾料」が発生しますが、気になるのはその相場がどれぐらいなのかということでしょう。

一般的には借地権価格の1割程度が目安になると言われているため、例えば借地権価格が1千万円だった場合は、100万円程度の金額が譲渡承諾料の目安になると言えるでしょう。

ただしこの「1割程度」というのは決まった割合ではなく、あくまでも目安に過ぎないため、実際には地域やさまざまな事情によって変わる場合があるということを知っておく必要があります。そして借地権価格の相場については、土地価格の7割程度というのが目安とされています。

ですので仮に、土地価格が2千万円だった場合は、借地権価格はその7割程度である1千400万円程度になり、さらに譲渡承諾料はその1割程度にあたる140万円程度になるという計算になると言えるでしょう。

ただし土地価格そのものは、当然のことながら場所によって異なるため、価格が分からない場合は税務署が公表している路線価格表を参考にするとよいでしょう。また、先ほど紹介した、裁判所による手続きを行う場合についても、譲渡承諾料は1割程度になることが多いと言えます。

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譲渡承諾料に関する税金について

「譲渡承諾料」について、もう一つ気になるのは、そのお金に対して税金がかかるのかどうかということです。まず消費税に関しては、課税されるのではないかと心配している方も多いかもしれませんが、実際は非課税になるため安心してよいでしょう。

譲渡承諾料というのは、他人に土地を利用させるための対価と認められるため、消費税に関しては非課税の扱いになるのです。次に所得税に関しては、まず、借地権によって得た所得というのは基本的に「不動産所得」という扱いになるのですが、借地権の売却は「譲渡所得」としても捉えられるということを知っておきましょう。

そして借地権を売却した場合、そのことによって得た所得が、更地の時価の半額以下だった場合は「不動産所得」となり、半額を超える場合は「譲渡所得」となることが定められているのです。さらにこの譲渡所得に関しては、その課税対象になる金額は、借地権売却によって得た収入から、譲渡承諾料などが差し引かれることになっています。